政府工作报告力推租购并举金融地产模式破解行业痛点

    从2018年政府工作报告中指出，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，到全国发布租赁新政策的城市超50个，已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。

进入2018年，租购并举成为房地产市场的“热门词汇”。

从2018年政府工作报告中指出，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，到全国发布租赁新政策的城市超50个，已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。

经历了1年时间限购、限贷、限价、限售、限商为核心的行政性调控，再到租售同权，住房租赁试点等住房供应体系的调控。随着信息联网、不动产登记、房地产税等相继落地，房地产调控长效机制已渐成型。

在房地产投资机构平安不动产的一位负责人看来，政府工作报告为房地产市场的下一步发展指明了方向，住房租赁市场在实现住有所居方面将发挥更为重要的作用，将是房地产市场发展的重点。随着立体化住房租赁政策体系将逐步构建，将进一步推动住房租赁市场供应主体多元化、规模化、专业化。

然而，租房市场存在的投资额巨大，回报周期过长，回报方式单一等问题，对参与企业机构提出了严峻地挑战，也为我国地产与金融行业进一步融合提出更高要求。

政策利好频现租赁蓝海显现

2017年是中国房地产租赁市场的元年。中国房地产报记者统计，去年以来在中央文件及各地政策中，关于支持租赁市场发展的文件超过30余份。

去年7月20日，住建部等九部委发文称，要加快大中城市住房租赁市场发展。响应落实调控地方政府主体责任，广州和北京先后宣布“租购同权”，上海试水“只租不售”，深圳祭出“土地划拨”，各地租赁利好政策纷纷落地。

两个月后，国土资源部更是就全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点工作作出全面部署，旨在建立租购并举的住房体系，促进建立房地产平稳健康发展的长效机制。

今年3月5日，政府工作报告也指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展同时，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

记者注意到，在今年的诸多省份政府工作报告中，关于“完善租购并举的住房制度”“严格防控房地产市场风险”等词汇成为2018年房地产市场政策调控的主旋律，具体的措施表现为加大租赁市场供地力度、增加保障性住房建设等。

从中央定调到落实地方主体责任，政策频繁释放的利好也进一步催热租赁市场的热度。从需求端来看，据社科院社会蓝皮书显示，我国目前约有30%左右的“90”后大学生在毕业两三年内，人均居住面积不足20平方米，他们主要采取租房住而且多是合拼、合租方式。

据国内知名中介发布报告显示，从近一年来看，国内每年新增的应届大学毕业生租房规模已达到约600亿元，去年中国有近1.6亿人租房，预计2020年将达到1.9亿，2030年将有约2.7亿人成为租客。

“供给侧也在发力，随着多主体供应的格局成型，市场供给将更加多样化。除了政府划拨土地建造住房外，工业厂房拆除重建、商改住等模式将逐渐正规化。”平安不动产一位负责人告诉中国房地产报记者。

这位负责人同时表示，住房供给保障力度将继续加大，租售并举等调控举措进一步深化。这是一项利国利民的政策，将引导房地产市场迈进新时代。

“租购同权有助于理顺房地产需求方的‘住’与‘炒’的关系，租购同权有利于基本公共服务从面向部分人的特权，转变为无差别的普权，有助于实现基本公共服务均等化的目标。”

金融+地产双轮驱动

我国住房销售市场经过30年发展正在走向成熟，而从相对年轻的租赁市场市场发展来看，借鉴欧美长租公寓发展历程，一个具备良好发展趋势的租赁市场，必须具备机构化、专业化、金融化三大基因。

这种路径也体现了租赁市场的特性——从土地资源争夺转向资产管理投资、专业服务等综合能力的较量，具备专业投资眼光、多渠道资本运作、高超运营能力与专业服务品质的机构才能市场脱颖而出，成为引领这个巨大蓝海市场的发展方向与服务标杆。

去年11月3日，建行深圳市分行与11家房企签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。紧随其后，11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。

这只是银行涉足租赁市场的一个新近案例。中国房地产报记者统计发现，截至目前，已有中信、建行、中行和工行等多家银行开始响应政策，宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。

而作为房地产市场中另一个最不可缺少的参与主体——各类市场主体也纷纷加速布局租赁市场的步伐。据不完全统计，目前已有超过20家百强房企及机构启动长租公寓中长期发展战略，包括碧桂园、万科、保利在内的一些龙头房企都将长租公寓列为实现转型的创新业务之一，甚至有计划独立上市。

而结合了银行的金融属性和房企的开发运营经验，另一种市场参与主体的模式异军突起。

作为平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产拥有突出的金融和产业资源优势，其综合金融和资产管理能力是长租公寓不可或缺的重要力量，与各家实力长租公寓开发及运营企业强强联合、优势互补，系统化解决长租公寓发展遇到的资金、资产、运营管理等难题和问题，构建完善的长租公寓产业生态系统。专业人士分析指出，租赁市场初期离不开重资产化的过程，然而从长远看，重资产的证券化是必行之路，金融化是这一领域兼具股性及固定收益特性的必然延伸。依托平安集团雄厚的金融实力，平安不动产在布局租赁市场中优势显著。

契合了专业的金融运营能力与租赁市场发展的互利效应，更多以“金融+地产”为核心模式的合作加速落地。

平安不动产将联合国内地产30强公司及业内领先运营管理品牌，共同搭建长租公寓产业发展平台，构建长效合作机制，将在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同布局长租公寓项目，发展全产品线长租公寓产品，计划目标资产管理规模将达数百亿元的量级。目前已与朗诗签订长租公寓战略合作协议，上海、南京等地项目正在全面推进，预计不久将相继开业。

就在3月24日中国发展高层论坛上，中国建设银行行长王祖继也提到金融与地产结合的方向：一方面，继续严把信贷投放，调整信贷结构，遏制投机炒作，大力支持居住需求。另一方面，要把着力点转向针对房地产需求失衡，提供综合金融解决方案上来，引导资源有效供给，解决社会痛点问题。

“通过金融服务，在供给方和需求方之间搭建了一个桥梁。通过金融产品和服务创新推动‘租购并举’住房制度的建立，帮助百姓实现安居梦想”，王祖继认为这正是金融与地产结合的一个正确方向。